Bezahlbarer Wohnraum – „Aber doch bitte nicht am Hafen!“


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Der Wedeler Investor Stephan Rehder hat im Planungsausschuss (3.12.) sein Bauvorhaben für das Gelände des alten Pamir-Hauses an der Hafenstraße vorgestellt.

Dort möchte man 80 neue Wohnungen mit Hafenblick bauen.

Schon im Vorfeld betonte der Investor dabei, wie bedeutsam der soziale, bezahlbare Wohnungsbau in Wedel für seine Firma sei.

Wedel hat für diese Angelegenheit sogar einen Ratsbeschluss, dass 30% aller neugeschaffenen Netto-Wohnfläche als sozialverträglicher Wohnraum geschaffen werden soll.

Präsentation der Firma Rehder im Planungsausschuss am 3.12.


Vielversprechende Einleitung, aber…

Bei der Präsentation seiner Idee erklärte der Investor allerdings bereits, diesen Beschluss durch den Kaufpreis für das Grundstück nicht einzuhalten.

    • Er kündigte geförderten Wohnraum bei 30% der Wohnungsanzahl an.
    • Dazu soll ein Großteil dieser geförderten Wohnungen außerdem nicht im Hafenbereich geschaffen werden, sondern an der Pinneberger Straße.

Zwei Tricksereien, die nicht neu sind

Regelmäßig wird in Wedel der Ratsbeschluss zur Mindestanzahl bezahlbar Wohnfläche mit diesen beiden Tricks unterschritten.

Erster Trick: Wohnungsanzahl ist nicht Wohnfläche:

Die geförderten Wohnungen sind kleingehalten, die Eigentums- und Mietwohnungen groß und teuer. Wenn man nach der Wohnungsanzahl rechnet, stimmt die Quote zwar auf den ersten Blick. Der tatsächliche Anteil der bezahlbaren neuen Wohnfläche fällt aber – zugunsten des Investors – weit geringer aus.

Der zweite Trick ist es, die geförderten Wohnungen auszulagern:

Diese bezahlbaren Wohnungen werden einfach in andere Wohngegenden verlegt, in diesem Fall an der Hauptstraße Richtung Pinneberg.
Dadurch können mit den neuwertigen Wohnungen bessere Einkünfte erzielt werden und die bezahlbaren Wohnungen an weniger gewinnbringende Standorte verlagert werden.

Man erklärt jenen an anderer Stelle gebauten Wohnraum zum geförderten Wohnraum des Haupt-Bauprojektes, damit man bei den Neubauten in bester Lage mehr Gewinne erwirtschaften kann.

Präsentation der Firma Rehder im Planungsausschuss am 3.12.


Der Ratsbeschluss ist da eindeutig:

Von allem neu geschaffenen Wohnraum
muss 30% der Netto-Wohnfläche sozial gefördert geschaffen werden.

Trotzdem ist es in Wedel eher eine Ausnahme, wenn diese Regelung tatsächlich eingehalten wird.

Die Stadt Norderstedt hat vor einigen Wochen einen ähnlichen Beschluss getroffen. Dort sind es 50% Förderung. Dort scheint es besser zu funktionieren.

Für das so vorgestellte Baukonzept an der Hafenstraße haben sich ausgesprochen:

  • CDU

  • FDP

  • GRÜNE

Klare Ablehnung gab es von;

  • LINKE

  • SPD:

    Während die LINKE auf eine klare Einhaltung des Ratsbeschlusses bestand, hielt man sich bei der SPD zwar für eine Auslagerung des sozialen Wohnraums gesprächsbereit, aber bestand auf die Einhaltung von 30% der Nettofläche.

Die WSI hielt sich noch relativ unentschlossen.

Man sähe die 30%-Quote ebenfalls nicht erfüllt, aber wäre bei Kompensation für sozialverträglichen Wohnraum andernorts notfalls Kompromissbereit.


Stimmungsbild, aber kein Beschluss

Nicht verwechseln:
Es handelte sich um eine Vorstellung des Konzeptes, jedoch noch nicht um den Bebauungsplan. Der Planungsausschuss sollte seine Meinung zu dem vorgestellten Projekt abgegeben, aber die eigentliche Abstimmung darüber wird erst deutlich später folgen.

Präsentation der Firma Rehder im Planungsausschuss am 3.12.


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Natürlich braucht Wedel Wohnungen. Vor allem braucht Wedel aber bezahlbare Wohnungen.

Es erweckt den Eindruck, als versuche der Investor, sein Problem des Kaufpreises für dieses Grundstück in bester Lage stattdessen zu einem Problem der Stadt zu machen. Aber auch vor dem Grundstückskauf wusste der Investor bereits von der 30%-Regel. Es ist zu bezweifeln, dass er ein so teures Grundstück auf eigenes Risiko bereits gekauft hätte, wenn nicht auch das Einhalten der Vorgaben immer noch einen Gewinn verspräche.

Die Argumente des Investors sind verständlich und das Ansinnen dahinter nachvollziehbar. Natürlich versucht die Firma Rehder-Immobilien den größtmöglichen Gewinn aus Bauprojekten herauszuholen. Die Fläche am Hafen dürfte zu begehrten Wohnobjekten gehören – und die teure Hafensanierung hat den Wert der dortigen Grundstücke noch mal deutlich steigen lassen.

Als privater Unternehmer tut er also nur das, was von seiner Seite aus das Ziel des Vorhabens ist: Möglichst hohen Gewinn bei möglichst niedrigen Kosten zu erzielen. Eine verständliche Haltung, bei der natürlich auch jedes Argument rechtens ist, um die Politik davon zu überzeugen, die weniger gewinnträchtigen geförderten Wohnräume kleinzuhalten, oder besser noch, an ganz anderer Stelle zu schaffen.

Die Politik hat aber eine andere Aufgabe als der Investor:
Sie vertritt die Interessen der Stadt. Es ist natürlich immer gut, wenn sich Interessen von Investoren und der Bevölkerung decken, aber der Blickwinkel der Kommunalpolitiker darf nicht nur den Interessen der Investoren entsprechen.

Die Politik steht bei diesem Projekt wieder einmal vor der Frage, ob sie dem Investor bei seinen Erklärungen glauben schenkt, dass der Bau dieser 80 Wohnungen sonst finanziell nicht lohne, oder ob sie ihren eigenen Blickwinkel behält.

 Es dürfte für Stadtverwaltung und Poltik schwierig werden, vor der Öffentlichkeit glaubhaft zu begründen, warum schon wieder so große Ausnahmen gemacht werden – und diese schon wieder bei einem Investor, der bei vielen Bürgern bereits den Ruf hat, diese Ausnahmen sehr regelmäßig zu bekommen.

Das Thema um das Pamir-Grundstück dürfte die Debatte um die Wohnraumförderung in Wedel in den nächsten Monaten wohl weiter anheizen.

In anderen vergleichbaren Städten scheint es diese Ausnahmen jedenfalls nicht so häufig zu geben, obwohl es dort teilweise noch deutlich strengere Richtlinien als unsere 30%-Regel gibt. Andernorts findet man auch damit trotzdem immer noch bauwillige Investoren.

 


Euer Bastian Sue,
der Löwenseelenkater


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ERGÄNZUNG:
In erster Version dieses Beitrages stand noch, dass der geförderte Wohnraum in bereits bestehenden Gebäuden an der Pinneberger Straße geschaffen werden soll.
Jedoch ist nach den Plänen des Investors ein zusätzlich zu errichtendes Gebäude an der Kreuzung Pinneberger Straße/Breiter Weg dafür angedacht. 

7 Kommentare zu “Bezahlbarer Wohnraum – „Aber doch bitte nicht am Hafen!“

  1. Soweit ich weiß, stimmt diese Aussage im Artikel nicht: „Diese bezahlbaren Wohnungen werden einfach in ältere Bestandsgebäude gelegt, in diesem Fall an der Hauptstraße Richtung Pinneberg.“

    Es geht nicht darum, in einem Bestandsgebäude Sozialwohnungen zu schaffen, sondern in einem neu zu bauenden Gebäude!

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    • Ich habe das überprüft und gebe ihnen Recht.

      Dieser Punkt ist bei der Präsentation im Planungsausschuss nur sehr kurz angeschnitten worden und es ist (vermutlich durch eine der Rückfragen der Gremienmitglieder zu einem bestehenden Gebäude) leider falsch angekommen.

      Den Beitrag habe ich selbstverständlich entsprechend angepasst – Danke für den Hinweis!

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  2. Ich finde die 30%-Formel grundsätzlich in Ordnung, auch wenn ich eher Freund des Marktes bin als des Staates als Versorger. Unverständlich finde ich allerdings die Forderung, es müsste überall, wo gebaut wird, auch sozialer Wohnungsbau eingeschlossen werden. Es gibt weder moralischen noch rechtlichen Anspruch auf bezahlbares Wohnen in Top-Lage.
    Da die Nachfrage nach Wohnungen i.A. groß ist, wäre das doch ein recht kräftiges Lotto-Spielen: der eine gewinnt, kriegt die schicke Wohnung am Hafen für wenig Geld, der andere verliert, zahlt das gleiche, guckt aber auf eine Hauswand statt die Elbe. Das fördert zum einen Korruption bei der Vergabe, zum anderen halte ich die Ungleichstellung aus Steuergeldern für problematisch.
    50% halte ich für zu hoch aus dem einfachen Grund, dass sozialer Wohnungsbau häufig für sozial auffällige Mieter herhalten muss, und da kann ein Milieu schnell kippen, wenn die zu zahlreich sind. Niemand will die Stadtplanung und ihre Ergebnisse der SPD in Hamburg, wo sich ganze Stadtteile in Ghettos verwandelten und es über Jahrzehnte bleiben.

    Generell ist von Immobilieninvestoren eher nicht zu erwarten, dass sie die Nachfragelücke schließen werden, weil sie, wie Du richtig festgestellt hast, Geld machen wollen, die Schaffung von Wohnraum ist da nur Mittel zum Zweck und je knapper das Angebot, desto höher der Ertrag.
    Dem Staat kann man es auch nicht übertragen, weil der am Ende immer zu starr, teuer und politisch wird. Eine Wohnungsgesellschaft, die den Haushalt querfinanzieren soll ist großer Mist und den Ball weiterschieben indem man die Stadt weiter überschuldet, das kann auch nicht im Interesse der Bürger sein.

    Bleiben vor allem die Genossenschaften, und die funktionieren prächtig: Solide finanziert, langfristig aufgestellt, gehören den Bewohnern und fungieren sogar noch als Sparanlage für die Mitglieder. Und, das ist wichtig, sie sind nicht dem Regierungschef unterstellt, seinem Zugriff entzogen. Fördert die Genossenschaften stärker, animiert sie zu mehr Neubau (wie es in Norderstedt und auch Wedel mit Adlershorst klappt) und dann hilft nur eins: Flächen freigeben und bei den Bauanträgen auf’s Tempo drücken.
    Natürlich will niemand auf liebgewonnene Grünflächen in Fußlaufweite verzichten, aber wenn wir nicht erklären wollen, es dürfe keiner mehr herziehen, dann führt auch da kaum ein Weg vorbei.

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  3. Aha, für die „besser betuchten‘ der Wohnungsbau in Exklusivlage…den „Rest“ können die Genossenschaften unter sich aufteilen. Dann haben diese letztendlich die Sozialauswahl und Durchmischung durchzuführen,oder wie..Ach ja…Sie sind ja Freund des Marktes, oder soll ich eher sagen „Freund des Raubtierkapitalismus“

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    • Raubtierkapitalismus? Quatsch. Ich bin Genossenschaftsmitglied, lebe in einer Genossenschaftswohnung. Es ist nur einfach so: wer Luxus (exklusive Wohnlage, Tausend-Euro-Smartphone, Trüffel, von Katzen anverdaute Kaffeebohnen, eigene Bibliothek statt Bücherhalle usw usf) will (WILL, denn niemand BRAUCHT ihn), der soll ihn selbst finanzieren. Es ist nicht Aufgabe der Gemeinschaft, den extravaganten Lebensstil einzelner zu subventionieren. Und da Luxusgüter in der Regel knapp sind sorgt das automatisch für’s Maßhalten. Würde Strom nichts kosten und aus Steuermitteln bezahlt werden, sähe die Ökobilanz ganz anders aus, das selbe gilt für Flüge, Kreuzfahrten & Co.

      Aber noch mal, weil das offenbar nicht verstanden wurde: warum Genossenschaften? Weil bei den Genossenschaften die Interessen von Mieter und Vermieter übereinstimmen – der Mieter ist Vermieter. Sinn und Zweck der Genossenschaften (und in den Satzungen festgeschrieben) ist, ihren Mitgliedern bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Keine Profitmaximierung – egal ob für den Staatshaushalt oder die Aktionäre.
      Und: sie sind unabhängig. Wenn mal wieder das Budget kneift und es die Stadt- oder Landesregierung nach teuren Prestigeprojekten dürstet, dann verkaufen sie ihre Wohnungsbaugesellschaften gerne mal an irgendeinen Hedge-Fund. Das kann mit Genossenschaften nicht passieren.

      Klar: prima wäre, wenn jeder einen günstigen Kredit bekäme, um zu bauen oder zu kaufen. Praktisch wird das nicht passieren (und wäre viel weniger effizient, Großprojekte sind ressourcenschonender als viele Einzelprojekte). Genossenschaften sind „the next best thing“.

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  4. Na ja, meines Wissens ist der Bau von Sozialwohnungen sehr knapp kalkuliert. Wenn am Hafen die Grundstückspreise sehr hoch sind, dann kann ich schon verstehen, dass man neue Sozialwohnungen woanders baut, wo der Boden nicht ganz so teuer ist. Ich denke, auch eine Baugenossenschaft würde an dieser Stelle keine Sozialwohnungen realisieren können.

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